Інвестиційна нерухомість: класифікація, облік

Що таке інвестиційна нерухомість: визначення, класифікація

Відповідно до п. 4 НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» інвестиційна нерухомість – це нерухомість (земельна ділянка, споруда,  будівля  (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою  отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання  у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей або продажу в процесі звичайної діяльності.

До складу інвестиційної нерухомості не входять об’єкти, передбачені п. 5 НП(С)БО 32.  Зокрема, до інвестиційної нерухомості не входить «нерухомість, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності» (пп. 5.4 НП(С)БО 32). Тож поки інвестиційна нерухомість будується або поліпшується, її такою не визнають.

До інвестиційної нерухомості належать, наприклад:

• земельна  ділянка,  утримувана для довгострокового збільшення власного  капіталу, а не для короткострокового продажу в процесі звичайної діяльності;
• земельна  ділянка, утримувана для використання в майбутньому, мету використання якої ще не визначено. Якщо підприємством ще не визначено, чи буде земельна ділянка  використовуватися як операційна нерухомість, чи для продажу в короткостроковій
• перспективі у процесі звичайної діяльності, тоді така земельна ділянка вважається утримуваною для збільшення власного капіталу;
• будівля, яка є власністю підприємства (або як право користування будівлею, утримуваною  підприємством) та надана в оренду за однією чи кількома операційними орендами;
• будівля, яка не зайнята, але утримується для надання в оренду за однією чи кількома операційними орендами.

Критерії визнання, оцінка інвестиційної нерухомості

Завважимо, що НПС)БО 32 розрізняє інвестиційну та операційну нерухомість, а критерії поділу містить п. 6 цього нормативу.

Так, якщо частини певного об’єкту основних засобів (частина з метою отримання орендної плати та/або для збільшення власного капіталу, та інша частина, що є операційною нерухомістю):

не можуть бути продані окремо, об’єкт основних засобів визнається інвестиційною нерухомістю за умови її використання переважно з метою отримання орендної плати  та/або для збільшення власного капіталу;

можуть бути продані окремо (або окремо надані в оренду згідно з договором про фінансову оренду), то ці частини відображаються як окремі інвентарні об’єкти. 

Якщо справедливу вартість частини об’єкта, яка належить до інвестиційної  нерухомості, достовірно визначити неможливо, то вся нерухомість, до якої належить ця частина, обліковується як основні засоби відповідно до НП(С)БО 7 «Основні засоби».

Якщо наявні ознаки, за яких об’єкт основних засобів може бути віднесеним і до  операційної нерухомості, і до інвестиційної нерухомості, критерії щодо їх розмежування розробляє підприємство самостійно. Ці критерії слід зафіксувати у наказі про облікову політику підприємства, як це передбачено п.п. 21.1 та 2.22 розд. ІІ Методичних рекомендацій щодо облікової політики підприємства, затверджених наказом Мінфіну від 27.06.2013 р. № 635.

Якщо вам важливі нюанси бухобліку не лише на тему обліку інвестиційної нерухомості, тоді реєструйтеся на безкоштовну вебінарну серію, де розберемо найактуальніші проблеми законодавства та бухгалтерії.

Зареєструватись на вебінар ✅

Оцінка та облік при визнанні інвестиційної нерухомості

Інвестиційну нерухомість визнають активом, якщо існує ймовірність того, що  підприємство отримає в майбутньому від її використання економічні вигоди у вигляді орендних платежів  та/або збільшення  власного  капіталу,  та її первісна вартість може бути достовірно визначена. Одиниця обліку інвестиційної нерухомості: земельна ділянка, будівля (частина будівлі) або їх поєднання, а також активи, які  утворюють з інвестиційною нерухомістю єдиний (цілісний) комплекс і в сукупності генерують грошові потоки.

Придбану (створену) інвестиційну нерухомість зараховують на баланс підприємства  за первісною вартістю. Її складають витрати, перелічені в п. 10 НП(С)БО 32.

Первісною вартістю інвестиційної нерухомості, створеної підприємством, є її вартість,   визначена на дату початку використання інвестиційної нерухомості, виходячи із загальної суми витрат на її створення відповідно до НП(С)БО 7.

Витрати, пов’язані з  поліпшенням (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо) інвестиційної нерухомості, що призводить до збільшення майбутніх економічних вигод від використання її інвестиційної нерухомості,  збільшують її первісну вартість.

У бухобліку їх відображають за дебетом субрахунку 151 «Капітальне будівництво» або 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів» та кредитом рахунків (субрахунків) 201, 203, 205, 209, 65, 66, 631, 685 тощо. Після завершення поліпшення капіталізовані витрати збільшують вартість об’єкта інвестиційної нерухомості: Дт 100 Кт 151, 152.

Витрати, здійснювані для підтримання інвестиційної нерухомості в робочому стані є витратами звітного періоду.

Зокрема, при наданні орендних послуг у бухобліку їх відображають за Дт 23, а потім їх собівартість списують за Дт 903 Кт 23.

Також згідно з п.п. 12, 13 НП(С)БО 32 визначають первісну вартість в інших випадках отримання об’єктів нерухомості, зокрема, при фінансовій оренді.

Первісну вартість інвестиційної нерухомості відображають за дебетом субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість».

Оцінка інвестиційної нерухомості на дату балансу

У цьому випадку інвестиційну нерухомість у фінзвітності відображають:

• за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити;
• за первісною  вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат  від зменшення корисності та вигод від її відновлення. Їх визнають відповідно до НП(С)БО 28  «Зменшення  корисності активів».

Обраний  підхід  застосовується  до  оцінки  всіх подібних об’єктів інвестиційної нерухомості.

Амортизація інвестиційної нерухомості

Якщо підприємство обрало оцінку інвестиційної нерухомості за первісною вартістю, то об’єкт інвестиційної нерухомості амортизують за одним із методів з п. 28 НП(С)БО 7.

Якщо підприємство обирає оцінку інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю, то об’єкт інвестиційної нерухомості не підлягатиме амортизації згідно з НП(С)БО 7.

Розкриття інформації у фінансовій звітності

У формі № 1 «Баланс (Звіт про фінансовий стан)» інвестиційну нерухомість відображають у розд. І. Необоротні активи у рядку 1015 «Інвестиційна нерухомість».

Відповідно до п. 2.10 Методичних рекомендацій щодо заповнення форм фінансової звітності, затверджених наказом Мінфіну від 28.03.2013 р. № 433, у статті «Інвестиційна нерухомість» відображається вартість об’єктів, віднесених до інвестиційної нерухомості згідно з НП(С)БО 32. Тут зазначається справедлива вартість інвестиційної нерухомості, визначена на дату балансу. У разі якщо інвестиційна нерухомість обліковується за первісною вартістю, у цій статті наводиться її залишкова вартість. Її включають до підсумку балансу, при цьому у додаткових статтях окремо наводять первісну вартість інвестиційної нерухомості та суму зносу (у дужках).

Також інформацію про інвестиційну нерухомість розкривають у примітках до фінансової звітності (п.п. 34-36 НП(С)БО 32). Зокрема, про критерії щодо розмежування інвестиційної нерухомості та операційної нерухомості, методи амортизації, що застосовуються підприємством, та діапазон строків корисного використання.