Оренда приміщення: облік комунальних послуг

Компенсація комунальних послуг: загальні положення

Відповідно до ст.ст. 284 та 286 ГКУ істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Власник нерухомого майна при його використанні у господарській діяльності придбаває певні товари та отримує ряд послуг, пов’язаних з необхідністю утримання такого майна. Зокрема, теплову та електричну енергію, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо (далі – комунальні послуги та енергоносії). У подальшому при наданні такого майна в оренду його власник – орендодавець може враховувати такі витрати:

1) у розмірі орендної плати за нерухоме майно. У цьому випадку орендар у вартості орендної плати за нерухоме майно здійснює економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду. Порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг і енергоносіїв, а також їх оплати сторони визначають у договорі оренди.

Так, вартість спожитих орендарем комунальних послуг та енергоносіїв може визначатися на підставі показників приладів обліку. За відсутності лічильників в орендованих приміщеннях орендодавець має самостійно визначити порядок розрахунку компенсації. На практиці застосовують розрахунок:

• пропорційно займаній орендарем площі в загальній площі будівлі щодо послуг теплопостачання;
• з урахуванням потужності електроприладів в орендованому приміщенні та час їх роботи щодо електроенергії;
• пропорційно чисельності працівників орендаря щодо споживання води, вивезення побутових відходів;

2) виставляти їх до оплати окремим рахунком.

Наприклад, у договорі може бути прямо зазначено, що орендна плата не включає в себе витрати на комунальні послуги. І оплата орендарем комунальних платежів здійснюється по діючих у певному місті (населеному пункті) тарифах за користування електроенергією, тепловою енергією, водопостачанням та водовідведення та розцінках, які можуть змінюватися при введенні компетентними органами нових розцінок та тарифів. Отже за договором комунальні платежі у вартість орендної плати можуть не входити. У договорі може бути зафіксовано, що комунальні платежі включають в себе:

• плату за холодне та гаряче водопостачання, теплопостачання, каналізацію, яку орендар сплачує відповідно до показників лічильників;
• компенсацію за використану електроенергію (за показниками лічильника).

При цьому покази лічильника знімають уповноважені представники сторін і оформляють спільним актом.

У договорі на практиці зазначають, що орендодавець одночасно з рахунками на оплату комунальних послуг надає орендарю копії документів, які підтверджують факт споживаних комунальних послуг (акт про зняття показників лічильників, розрахунок плати за теплову енергію). І нарахування комунальних платежів орендарю проводять щомісячно.

3) також орендар може укласти договори на постачання таких послуг і енергоносіїв безпосередньо з їх постачальниками. Орендодавець тоді не бере участі у розрахунках, а за договором оренди передає орендарю відповідні повноваження з врегулювання договірних відносин із постачальниками комунальних послуг і енергоносіїв.

Розглянемо варіанти обліку комунальних послуг та енергоносіїв на підставі договору оренди між суб’єктами господарювання – юридичними особами.

Комунальні платежі є складовою орендної плати

Бухоблік

За такого варіанту у договорі оренди встановлюють фіксовану суму орендної плати з урахуванням вартості комунальних послуг та енергоносіїв, що їх споживає орендар.  Тож орендодавець оплачує  комунальні послуги та енергоносії на підставі рахунків, отриманих від постачальників таких послуг. Орендар компенсує орендодавцю ці суми у складі орендної плати. Орендодавець у бухгалтерському обліку вартість комунальних послуг та енергоносіїв, спожитих орендарем відображає:

• у складі інших операційних витрат (Дт 949), якщо надання нерухомості в оренду не є основною діяльністю орендодавця.

Суму орендної плати, яку орендодавець отримує від орендаря визнають  іншим операційним доходом відповідного звітного періоду (п. 8 розд. ІІІ НП(С)БО 14 «Оренда»). Дохід від оренди підприємство, для якого надання майна в оренду (суборенду) не є основною діяльністю відображає за Кт 713 – на прямолінійній основі протягом строку оренди;

• у складі собівартості реалізованих орендних послуг (спочатку витрати на утримання майна, що надається в оренду обліковують за Дт 23 з подальшим списанням на собівартість послуг з оренди: Дт 903 Кт 23), якщо надання в оренду майна є основною діяльністю підприємства. Доходи від такої оренди обліковують за Кт 703.

Орендар вартість комунальних послуг та енергоносіїв (як елемент орендної плати) відносить на витрати періоду або включає до собівартості продукції (робіт, послуг) – в залежності від напряму використання об’єкта оренди.

Податок на прибуток

Сторони договору оренди – платники податку на прибуток відображають компенсацію орендних платежів (у тому числі, комунальних послуги та енергоносіїв) за правилами бухгалтерського обліку. Тобто коригувальні різниці щодо фінрезультату до оподаткування ПКУ не передбачені.

ПДВ

Суми ПДВ, сплачені у складі комуналки, орендодавець включає до податкового кредиту за наявності податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН постачальником комунальних послуг (пп. «а» п.198.1, п.198.6 ПКУ). За першою подією (на дату отримання оплати чи оформлення акту) у орендодавця на суму орендної плати (включаючи суму комунальних платежів) виникають податкові зобов’язання. Податкову накладну орендодавець складає на суму орендної плати, яка включає в себе відшкодування (компенсацію) витрат, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням орендованого майна.

У цій податковій накладній в окремих рядках зазначаються обов’язкові реквізити, зокрема, опис (номенклатура) товарів/послуг та їх кількість, обсяг, ціна постачання без урахування податку, ставка податку та відповідна сума податку в цифровому значенні, загальна сума коштів, що підлягають сплаті з урахуванням податку, код послуги згідно з Державним класифікатором продукції та послуг (пп. «е»-«і» п. 201.1 ПКУ).

У разі якщо на дату складання документа, що засвідчує факт постачання послуг (наприклад, останній календарний день місяця) фактична вартість орендної плати відрізняється від розрахункової, яка була сплачена раніше, до такої податкової накладної має бути складений та зареєстрований в ЄРПН у встановлений ПКУ термін відповідний розрахунок коригування. У орендаря на дату сплати (нарахування) орендних платежів (включаючи суму комунальних платежів) виникає податковий кредит на підставі податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН орендодавцем (див. категорію 101.16 ЗІР).

Про порядок заповнення граф податкової накладної у разі компенсації орендарем вартості комунальних послуг, електроенергії, прибирання тощо див. категорію 101.16 ЗІР.

Якщо вам важливі нюанси обліку не лише на тему обліку комунальних платежів при оренді, тоді реєструйтеся на безкоштовну вебінарну серію, де розберемо найактуальніші проблеми законодавства та бухгалтерії.

Зареєструватись на вебінар ✅

Комунальні послуги орендар оплачує окремо

Бухоблік

У цьому випадку орендодавець оформляє для орендаря документи, які містять суму орендної плати та окремо суму компенсації вартості спожитих орендарем комунальних послуг і енергоносіїв. Умови відшкодування орендарем комунальних платежів сторони можуть погодити можна як у договорі оренди, так і в окремому договорі.

Витрати на оплату комунальних послуг і енергоносіїв, спожитих орендарем, орендодавець включає до складу інших операційних витрат (Дт 949). Нараховану суму відшкодування цих витрат відображає у складі іншого доходу (Кт 719).

Орендар компенсацію вартості комунальних послуг відображає в періоді їх споживання у складі витрат в залежності від напряму використання об’єкта оренди (Дт 23, 91, 92, 93, 94).

Податок на прибуток

ПКУ не передбачає коригувальних різниць на комунальні платежі при визначенні об’єкта оподаткування податком на прибуток.

ПДВ

Податківці навіть окремі комунальні платежі вважають елементом (складовою) орендної плати з відповідним оподаткуванням ПДВ (див., наприклад, ІПК ДПСУ від 17.11.2021 № 4384/ІПК/99-00-21-03-02-06; ІПК ДПСУ від 10.02.2021 № 493/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Так, з позиції податківців відшкодування витрат на оплату комунальних послуг та енергоносіїв, земельного податку, податку на нерухоме майно тощо за своєю суттю є відшкодуванням (компенсацією) окремих елементів витрат, з яких складається вартість послуги з оренди майна. Тобто, відшкодування (компенсація) таких витрат є оплатою частини вартості послуги з оренди майна. Отже, при складанні податкової накладної за операціями з відшкодування орендарем орендодавцю вартості послуг, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням орендованого майна (у тому числі комунальних послуг та енергоносіїв, земельного податку, податку на нерухоме майно тощо), у графі 2 податкової накладної зазначається «Послуги з оренди», у графі 3.3 зазначається код послуги згідно з Державним класифікатором продукції та послуг, у графі 4 зазначається «послуга».