Продаж нерухомості: оподаткування фізосіб

Фізособа продає власну квартиру, будинок, інший нерухомий об’єкт. Які податки сплачуються?

Загальні особливості оподаткування

Встановлені ст. 172 ПКУ.

В п. 172.1 ПКУ наведено умови, за яких продаж нерухомості взагалі не оподатковується.

В п. 172.2 ПКУ наведено умови, за яких дохід від продажу нерухомості:

• оподатковується за ставкою ПДФО 5%;
• 18%;
• з метою оподаткування може зменшуватися на витрати з придбання нерухомості.

Про особливості обов’язкової оцінки нерухомості з метою визначення доходу – див. п. 172.3 ПКУ.

Особливості посвідчення договору нерухомості нотаріусом (див. п. 172.4 ПКУ).

Як сплачувати податок (див. п. 172.5, п. 172.7 ПКУ).

Якщо нерухомість продається фізособою нерезидентом, то дохід від продажу визначається в загальному порядку, встановленому ст. 172 ПКУ, але за ставкою 18% (п. 172.9 ПКУ).

Умови, за яких продаж нерухомості не оподатковується

Згідно з п. 172.1 ПКУ не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), якщо виконані всі ці умови:

• продаж один раз протягом звітного податкового року;
• продана нерухомість перебувала у власності платника податку понад три роки (крім майна, отриманого у спадщину);
• продавалися об’єкти нерухомості, наведені нижче.

Об’єкти нерухомості, на які поширюється пільга:

1. житловий будинок;
2. квартира;
3. частини житлового будинку чи квартири;
4. кімнати житлового будинку чи квартири;
5. садовий (дачний) будинок;
6. об’єкти незавершеного будівництва наведених вище об’єктів (з 1 по 5);
7. земельна ділянка, на якій розташовані наведені вище об’єкти (з 1 по 6), яка включається до складу таких об’єктів;
8. господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці;
9. земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
10. земельна ділянка сільськогосподарського призначення, безпосередньо отримана платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділена в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Приклад 1.

Фізособа протягом року продає придбані нею дві квартири, які перебували у неї більше трьох років.

Дохід від продажу однієї квартири не оподатковується, а від другої оподатковується, в порядку, який розглянемо далі.

Приклад 2.

Фізособа отримала у спадщину житловий будинок і в цьому ж році його продає.

Для майна, отриманого у спадщину, не діє умова щодо терміну трьох років. Тому дохід від продажу будинку не оподатковується.

Приклад 3.

Фізособа продає житловий будинок і земельну ділянку, на якій він розташований, обоє перебувають у власності понад три роки.

В п. 172.1 ПКУ сказано про відповідний об’єкт нерухомості, включаючи земельну ділянку, на якій він розташований. Тобто, з метою оподаткування будинок і земельна ділянка це один об’єкт. А тому дохід від їх продажу не оподатковується.

Але дещо іншу відповідь податкової читаємо на питання в категорії 103.21 ЗІР: «Чи підлягає оподаткуванню ПДФО дохід, отриманий від продажу житлового (садового) будинку та земельної ділянки, на якій він розташований (обидва об’єкти перебувають у власності понад три роки)?».

Податкова відповідає, що оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомого майна, визначеного у п. 172.1 ПКУ залежить від кількості цивільно-правових договорів, а саме: при продажу житлового (садового) будинку та земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, окремими цивільно-правовими договорами, слід розглядати як продаж більш як одного з об’єктів протягом звітного податкового року з відповідним оподаткуванням ПДФО за ставкою 5 % (другий послідовний продаж).

Тому, з урахуванням відповіді податкової, дохід від продажу зазначених об’єктів не оподатковуватиметься, якщо продаж оформляється одним договором. А якщо оформлено два договори, то не оподатковуватиметься дохід тільки за першим договором. Дохід за другим має оподатковуватися в порядку, який ми наводимо нижче.

Дивимося відповідь податкової на питання в категорії 103.21 ЗІР: «Хто визначає черговість продажу об’єктів нерухомого майна?».

Податкова пише, що черговість продажу об’єктів нерухомого майна визначає фізична особа, яка продає такі об’єкти.

З цього випливає, що якщо фізособа продає нерухомість, приміром, суб’єкту господарювання, то в договорі купівлі-продажу потрібно зазначати, який це продаж – перший чи ні. А також зазначати, чи є підстави для застосування пільги згідно з п. 172.1 ПКУ.

Якщо вам важливі нюанси не лише на тему оподаткування фізосіб, тоді реєструйтеся на безкоштовну вебінарну серію, де розберемо найактуальніші проблеми законодавства та бухгалтерії.

Зареєструватись на вебінар

Ставки ПДФО при оподаткуванні доходу від продажу нерухомості

Від продажу другого об’єкта.

Щодо доходу від продажу протягом звітного року другого об’єкта нерухомості із зазначених у п. 172.1 ПКУ (див. вище) чи від першого продажу об’єкта, який там не зазначений.

Згідно з абз. 1 п. 172.2 ПКУ ставка ПДФО становить 5% із суми доходу.

Приклад 4.

Фізособа вперше протягом звітного року за 400 000 грн. продає квартиру, раніше нею придбану, яка перебувала у власності менше трьох років.

Така квартира не відповідає умовам п. 172.1 ПКУ. Тому це перший продаж об’єкта, який не зазначений в п. 172.1 ПКУ. ПДФО обчислюється за ставкою 5% – 20 000 грн. (400 000 х 5%).

Від продажу третього і наступного об’єктів (крім отриманих у спадщину).

Стосується доходу від продажу протягом звітного року третього і наступного об’єктів нерухомості із зазначених у п. 172.1 ПКУ (див. вище) чи від другого продажу об’єкта, який там не зазначений, крім об’єктів, отриманих у спадщину.

Згідно з абз. 2 п. 172.2 ПКУ ставка ПДФО становить 18% із суми доходу.

Причому такий дохід може бути зменшено на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта нерухомості, розташованого на території України. В такому разі оподатковуваним доходом буде прибуток (дохід мінус витрати).

Перелік витрат наведено в п. 172.2 ПКУ – витрати на придбання об’єкта нерухомості за договором купівлі-продажу; витрати, понесені на будівництво тощо.

Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа. Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Приклад 5.

Початкові дані прикладу 4.

Фізособа вдруге протягом звітного року продала за 300 000 грн. квартиру, раніше нею придбану, яка перебувала у власності менше трьох років. Фізособа має підтвердні документи на придбання цієї квартири за 250 000 грн. – договір купівлі-продажу і виписку із власного банківського рахунку про перерахування коштів продавцеві.

Оскільки це другий протягом року продаж нерухомості, яка не відповідає умовам п. 172.1 ПКУ, застосовується ставка ПДФО 18%. Причому фізособа має право зменшити дохід від продажу на витрати. Оподатковуваний дохід – 50 000 грн. (300 000 – 250 000). Сума ПДФО – 9 000 грн. (50 000 х 18%).

Якщо фізособа зменшила доходи від продажу на витрати, вона зобов’язана подати до податкової декларацію про майновий стан і доходи, в якій відобразити доходи від продажу протягом звітного року всіх об’єктів нерухомості, приклавши до декларації копії документів, які підтверджують витрати.

Декларація подається до 1 травня року, що настає за звітним (див. пп. 49.18.4 ПКУ).

Від продажу третього і наступного об’єктів, отриманих у спадщину.

Згідно з абз. 3 п. 172.2 ПКУ дохід від продажу таких об’єктів оподатковується за ставкою 5%.

Приклад 6.

Фізособа отримала у спадщину три квартири, з яких протягом року першу продала за 400 000 грн., другу за 350 000 грн., третю за 300 000 грн.

Дохід від продажу першої квартири не оподатковується згідно з п. 172.1 ПКУ.

Дохід від продажу другої квартири оподатковується згідно з абз. 1 п. 172.2 ПКУ за ставкою 5%. Отже, сума ПДФО – 17 500 грн. (350 000 х 5%).

Продаж третьої квартири оподатковується згідно з абз. 3 п. 172.2 ПКУ, також за ставкою 5%. Сума ПДФО – 15 000 грн. (300 000 х 5%).

Дохід, отриманий фізособою з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті.

В п. 172.2 ПКУ зазначено, що на ці операції норми зазначеного пункту не поширюються.

Відповідно до пп. 165.1.16 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв’язку з невиконанням платником податку своїх зобов’язань за договором кредиту (позики), за умови що таке майно було придбано коштом такого кредиту (позики).

Визначення доходу від продажу нерухомості

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта (п. 172.3 ПКУ).

Приклад 7.

Фізособа продає квартиру за ціною договору – 300 000 грн. Але оціночна вартість цієї квартири 400 000 грн.

За даними прикладу 7 оподатковуваний дохід визначається не за сумою, яку сплатить фізособі покупець (300 000 грн.), а за оціночною вартістю – 400 000 грн. Тому що оподатковуваний дохід не може бути нижче оціночної вартості.

Оціночна вартість визначається за одним з двох способів:

1. розраховується модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку або
2. визначається суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначається у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Особливості користування Єдиною базою, отримання довідки про оціночну вартість встановлені Порядком № 658 (Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затверджений Наказом ФДМУ від 17.05.2018 р. № 658.

Щоб визначити оціночну вартість фізична або юридична особа повинна зареєструватися, авторизуватися (ідентифікуватися) та внести до сервісу електронного визначення оціночної вартості дані про об’єкт нерухомості (п. 2 р. ІІІ Порядку № 658).

За результатами оцінки формується довідка, яка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою (п. 5, п. 6 р. ІІІ Порядку № 658).

Якщо обирається другий варіант, то звіт оцінювача реєструється в Єдиній базі згідно з нормами р. IV Порядку № 658.

Військовий збір

Об’єктом оподаткування військовим збором (ВЗ) є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого, зокрема, включається і частина доходу від операцій з нерухомим майном (пп. 1.2 п. 16-1 підр. 10 розділу ХХ ПКУ).

Таким чином, якщо дохід від продажу нерухомості оподатковується ПДФО, він оподатковується і ВЗ. Якщо не оподатковується ПДФО, то і ВЗ не оподатковується.

Ставка ВЗ – 1,5%

Приклад 8.

Дані прикладу 6.

Окрім ПДФО, потрібно сплатити ВЗ 5 250 грн. (350 000 х 1,5%) від продажу другої квартири і 4 500 грн. (300 000 х 1,5%) від продажу другої квартири.

Хто повинен сплачувати ПДФО і ВЗ від продажу нерухомості

Фізособа продає нерухомість іншій фізособі (не ФОП).

Податки визначає та самостійно сплачує через банківські установи фізособа продавець до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (пп. «а» п 172.5 ПКУ).

Документ про сплату податків фізособа продавець має надати нотаріусу перед нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу (п. 172.4 ПКУ). Окрім того, під час нотаріального посвідчення договору нотаріус в Єдиній базі перевіряє наявність довідки про оцінку майна чи зареєстрованого звіту про оцінку.

Якщо нерухомість відчужена за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, податки визначає та сплачує через банківські установи особа, у власності якої перебував об’єкт нерухомості. Фізособа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

Фізособа продає нерухомість юридичній особі чи самозайнятій особі (ФОП чи особа, яка провадить незалежну професійну діяльність).

Така юридична особа, ФОП є податковими агентами (п. 172.7 ПКУ). Тобто, вони повинні утримати податки, перерахувати їх до бюджету і відобразити інформацію про такий дохід в додатку 4ДФ до Об’єднаної звітності (ознака доходу – «104»).

Це також означає, що юридична особа, самозайнята особа повинні слідкувати і за наявністю оцінки об’єкта нерухомості, за наявністю пільги із сплати. Адже саме вони є відповідальними за правильність обчислення податків і за їх сплату.

В п. 172.7 ПКУ зазначено, що юридична особа, самозайнята особа є податковими агентами, причому одночасно діє норма п. 172.4 ПКУ.

А в п. 172.4 ПКУ зазначено, що нотаріус повинен перевіряти факт сплати податку та наявність оцінки, але тільки якщо продаж між фізичними особами.

Якщо сумістити норми п. 172.7 і п. 172.4 ПКУ, можна начебто зробити висновок, що юридична особа, самозайнята особа повинні сплатити податки перед нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, і надати підтвердження сплати нотаріусу. Окрім того, нотаріус має перевірити наявність оцінки.

Але ж в п. 172.4 ПКУ не зазначено, що нотаріус повинен перевіряти сплату і наявність оцінки в такій ситуації.

Тому що саме малося на увазі в п. 172.7 ПКУ, коли говорилося про те, що одночасно діє п. 172.4 ПКУ, незрозуміло.

Думка податкової з цього питання нам невідома. Для уникнення непорозумінь з податковою доречно сплачувати податки до нотаріального посвідчення договору. Або можна отримати ІПК з цього питання.