Рейдерські захоплення в аграрній галузі України: схеми, методи, способи захисту

Дата публікації
09 Вер 2021

Попри те, що термін «рейдерство» давно і надійно закріпився в лексиконі українців, більшість громадян не зможе дати йому визначення. На побутовому рівні рейдерство ототожнюють з відвертим криміналом. В уяві пересічного громадянина рейдер часто має образ огидного ділка, який найняв групу розбійників, що вдираються на підприємство, викидають з нього власників та працівників та привласнюють чуже майно. Насправді, силові варіанти використовуються рейдерами не часто, бо саме в цьому випадку найпростіше і покарати винних і відновити права жертв. Рейдерство, на відміну від крадіжки, пограбування, розбою, бандитизму, в кримінальному кодексі не згадується. Хоча в діях рейдерів часто міститься склад злочинів, більша частина цих дій цілком легальна. Адже рейдери не зацікавлені втратити здобуте в результаті докладених зусиль чи просто «сісти» за грати. Тому вони намагаються діяти максимально легально, а там, те перетинають межу закону і не можуть надійно приховати свої дії, намагаються надати їм легального вигляду.

А з цього випливає:

Аксіома 1. Рейдери розумні.

Якщо рейдер чи члени його команди не мають глибокого розуміння законодавства, не знають про наявні прогалини в ньому, не розуміються на нюансах тлумачення правових норм, не обізнані з правозастосовчою та судовою практикою, вони не досягнуть успіху. Тому в рейдерській команді завжди є сильні адвокати. Хоча шукати їх у юридичних рейтингах чи серед авторів статей в профільних виданнях марно – ці люди, як і їхні замовники, уникають публічності.

Втім, самого розуму для рейдерства замало. Кожна рейдерська схема передбачає певні дії суб’єктів владних повноважень – державну реєстрацію майна, прав, юридичних осіб, внесення відомостей відповідних відомостей до державних реєстрів, нотаріальні дії, отримання судових рішень тощо. А відомий бюрократичний принцип говорить про те, що відмовити завжди простіше і безпечніше ніж дозволити. Особливо, коли йдеться про сумнівні з точки зори закону дії. Тому ту вступає в гру головний інструмент рейдерства – корупція.

Аксіома 2. Рейдерства без корупції не існує.

Не помилюсь, що кожний читач не раз стикався з бюрократією, коли через дії чи бездіяльність чиновників потрібні надмірні зусилля для того, щоб зробити цілком законні речі. Для речей незаконних чи тих, що перебувають на межі закону, таких зусиль потрібно ще більше. Але кумівство, адміністративний тиск та, звісно, гроші допомагають рейдерам подолати бюрократичні бар’єри. До речі, на думку автора, звичайні хабарі далеко не такі ефективні, як може здаватися. Набагато практичніше рейдери використовують так званий адмінресурс. Отже можна стверджувати, що за багатьма випадками рейдерства стоять чиновники, які використовують свої повноваження на користь рейдерів та мають з цього певний зиск.

Сказане повною мірою стосується і аграрної галузі, де випадків рейдерства чи не найбільше. В цій галузі можна виділити кілька видів рейдерства:

Протягом останніх років акценти рейдерів зміщувались з корпоративного через земельне до майнового рейдерства. На сьогодні найпопулярніша схема – це зібрати та продати чужий врожай, після чого зникнути.

Говорячи про рейдерські схеми слід розуміти, що (див. Аксіому 1) рейдери кожного разу винаходять щось нове та модифікують опрацьовані варіанти. Але в більшості зафіксованих рейдерських атак простежується поєднання кількох компонентів.

Переманювання власників. Абсолютно легальний спосіб для збільшення земельного банку рейдерів за рахунок земель, які перебувають в оренді іншої особи. Проблема тут – на рівні психології та менталітету. Власники земельних ділянок часто йдуть не за тими, хто більше для них робить, а за тими, хто більше обіцяє. А рейдери це вміють – пообіцяти багато, в договір записати мало, а виконати ще менше.

«Шахматка». Штучне створення черезсмужжя – це в буквальному сенсі плацдарм, з якого рейдери поширюватимуть свою атаку. Створення «шхматки» також може бути цілком легальним – за рахунок переманювання власників (на сьогодні не тільки шляхом укладення договорів оренди, але й через скупку земель).

Махінації з реєстрами. Єдиний державний реєстр юридичних осіб, Державний земельний кадастр, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Після певних змін в законодавстві, які істотно обмежили можливості для оборудок, цей метод, здавалося б, мав піти в історію. Та поодинокі випадки все ж зустрічаються. Особливо цьому сприяють два фактори – перехід земель державної власності в комунальну та все ще наявні випадки незареєстрованих речових прав на земельні ділянки, права на які виникли до 2013 року.

Підробка документів. Чи не найпоширеніший елемент рейдерства. Проблема в тому, що встановити факт підробки доволі легко, а ось довести справу до вироку суду в більшості випадків нереально (через неможливість встановити, хто саме здійснив підробку). І рейдери цим користуються.

«Куплені» судові рішення. До повного подолання корупції, в тому числі й в судах, нам ще далеко. Особливо на першій інстанції. Рейдери використовують корупцію в судах навіть коли розуміють, що неправосудне рішення буде скасовано в апеляційній чи касаційній інстанції. Чому? Та тому, що на оскарження рішення підуть місяці, яких рейдерам часто буває цілком достатньо для здійснення своїх намірів.

Силові варіанти все ще на озброєнні рейдерів як допоміжний інструмент. Зокрема для того, щоб унеможливити спротив обраної жертви при збирання ними вирощеного вами врожаю.

Корупцію, як окремий компонент не виділяємо, оскільки вона існує )чи може існувати) при використанні кожного компоненту рейдерської схеми. Навіть коли йдеться про переманювання власників – досягти мети за допомогою корумпованих місцевого голови чи депутатів значно простіше.

Далі трохи докладніше про конкретні рейдерські схеми.

Встановлення юридичного контролю над юридичною особою (корпоративними правами) орендаря

Здійснюється такі дії або шляхом підробки документів (договорів купівлі-продажу частки у статутному капіталі, заяв, протоколів або інше) з наступним внесенням змін про учасників чи керівників юридичних осіб або через фальшування внутрішніх корпоративних рішень (включення учасника або виключення учасника, фіктивна передача корпоративних прав третім особам  або інші дії).

Для реалізації таких намірів зловмисники часто звертаються до державних реєстраторів, нотаріусів або інших осіб, використовуючи неналежні документи за підробленими договорами купівлі-продажу частки у статутному капіталі, підробляють організаційно-розпорядчі документи та реєструють зміни до відомостей Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань про власників (учасників) та керівників юридичної особи.

Можна й цілком легально «кинути якір» – купити частку в статутному капіталі міноритарного учасника. А потім, теж легально, «протягнути» потрібне рішення загальних зборів, граючись з календарем (скликати загальні збори в дату, коли найбільш «опозиційні» учасник не можуть на них прибути), та багато обіцяючи (обіцяти – не значить виконувати) за підтримку певного проекту рішення.

Використовуючи такий спосіб, рейдери також набувають майнові права на єдиний майновий комплекс підприємства, куди відносяться земельні ділянки, що можуть належати підприємству на праві власності або праві оренди. Потім вносяться зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про зміну орендаря, і рейдери набувають юридичний контроль над землею.

Захоплення прав на земельні ділянки

Оскільки найбільшим активом аграрної сфери є земельні ділянки, атаки на бізнес спрямовуються на заволодіння саме ними. Приводом для таких атак слугують недоліки реєстрації та оформлення землі або неналежне виконання договорів оренди землі.

Так, якщо земельні ділянки оформлялися за документами, у тому числі договорами до 01.01.2013 року, за часів існування попередньої системи реєстрації прав, і на сьогодні такі документи не переоформлені, а відповідні земельні ділянки не внесені до Державного земельного кадастру, це може використовуватися для спроб зареєструвати речові прав на такі земельні ділянки за іншою особою (рейдером).

Що стосується договорів, то такі дії нерідко мають місце при домовленості з власниками (орендодавцями) земельних ділянок, які невдоволені розміром орендної плати або виконанням додаткових умов договорів оренди землі та очікують на підвищення доходів від такої земельної ділянки. Саме останнє їм і обіцяють (але тільки обіцяють) рейдери.

Використання недоліків чинної системи реєстрації прав

Нова система реєстрації прав, що запроваджена з 01.01.2013 р. в цілому є достатньо ефективною та значно досконаліша за попередню. Разом з тим, вона сама містить певні недоліки, які використовуються для недобросовісних дій. Такими недоліками є зокрема накладення земельних ділянок одна на одну на публічній кадастровій карті (і, відповідно, в відомостях Державного земельного кадастру), невідповідність даних Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру тощо.

Це використовується для заволодіння земельними ділянками на місцевості через використання помилкових даних з офіційних джерел. У поєднанні з іншими діями (підробка документів, корупційні зв’язки у правоохоронних органах тощо) це може мати негативні наслідки для тих, хто є власниками земель або землекористувачами.

Невідповідність між даними чинного Державного реєстру прав та інформації з реєстрів, що існували до 01.01.2013 р. 

До 01.01.2013 року державна реєстрація прав власності та договорів, зокрема і оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом реєстрації договорів та внесення відомостей до Поземельної книги та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель.

З 01.01.2013 року почав функціонувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в якому підлягає реєстрації не сам договір, а право оренди.

Крім того, з 01.01.2013 р. запроваджена нова система ведення Державного земельного кадастру, яка відрізняється від тієї, що існувала до цієї дати.

При цьому автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не відбулося. Це призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

За таких умов недобросовісний орендар, часто у злочинній змові з державним реєстратором реєстрував право оренди в Державному реєстрі прав. Як наслідок – втрати врожаю та довготривалі судові війни добросовісного орендаря з недобросовісним в надії відстояти власні права.

Ризик повторення таких випадків залишається і по сьогодні. 

Укладення нових договорів з власниками щодо орендованих земельних ділянок

Нерідкими є випадки, коли конкуренти пропонують власникам укласти з нові договори оренди з ними, а попередні розірвати. Таким чином недобросовісні особи намагаються збільшити свій земельний банк.

Успіх таких дій нерідко залежить від налаштованості власників земельних ділянок, однак формальною підставою розірвання таких договорів нерідко стає невчасна сплата орендної плати, що, за законом, є підставою для розірвання договору оренди землі.

Комплексна рейдерська атака з застосуванням фізичної сили

Атака на власність та землеволодіння майже завжди відбувається через використання комплексних методів, використовуючи як формально коректні або частково коректні, так і силові інструменти. Нерідко учасниками таких відносин стають представники виконавчої і судової влади, правоохоронних органів. 

В ланцюг осіб, які організовують недобросовісні дії включені державні та кадастрові реєстратори, нотаріуси, державні та приватні виконавці. На підставі підроблених документів або таких, що мають сумнівне походження (зокрема, це можуть бути документи суду), нотаріуси вносять зміни до держреєстрів на користь рейдерів. Після цього законний власник виявляється втягнутим у довготривалий судовий процес, перемога в якому цілком можлива, але занадто дорого коштуватиме.

Захоплення врожаю

Ця схема використовується для швидкого збагачення. Рейдери оформляють речові права на земельні ділянки, які використовує агровиробник. Це може бути «подвійна» оренда (щодо ділянок, право оренди яких не зареєстровано в державному реєстрі речових прав), емфітевзис (зареєстрований паралельно оренді) чи навіть право власності. Витяг з державного реєстру речових прав, з державного земельного кадастру, письмовий договір, рішення суду, судовий наказ чи виконавчий лист – всі ці документи (в тому числі отримані корупційним шляхом чи просто підроблені) в даній схемі потрібні рейдеру не для того, аби «осісти» на чужій землі. Мета інша – продемонструвати правомірність своїх дій.

Далі все просто: найнята рейдерами техніка заїздить на поле і збирає вирощений чужими руками врожай. При цьому рейдери намагаються максимально виграти час, обираючи момент відсутності власника врожаю (зайнятість на інших ділянках, виїзд керівництва у відрядження, хвороба тощо), найвіддаленіші поля, працюючі в нічний час. Та рано чи пізно жертві рейдера стає відомо про зазіхання на його посіви. Що відбувається далі?

До силового варіанту рейдери зазвичай підготовлені краще, ніж їхні жертви. То ж врешті решт на полі з’являється поліція. І ось тут рейдери і демонструють документи, які нібито підтверджують їхні права на землю. І в більшості випадків поліцейські, не маючи можливості на місці встановити, хто правий, порадять звертатися до суду. Ну а якщо корупція є і в поліції…

Результат – рано чи пізно реальний власник врожаю доведе свою правоту в суді. Та це буде піррова перемога, адже зібраний і вивезений врожай вже проданий (як правило за готівку).

Тому

Аксіома 3. Якщо рейдерська атака розпочалася – ви програли.

Тому що ви зазнаєте реальних збитків (наприклад, втрачений врожай), матимете упущену вигоду (зокрема не зможете користуватися своїм майном), витрати дуже багато ресурсів (часу, коштів, енергії) на відновлення порушених прав. Та навіть якщо ви успішно пройдете всі інстанції, про відшкодування шкоди навіть не мрійте – на той момент у номінального рейдера (компанії, яку використав фактичний рейдер для атаки на вас) вже не буде жодного активу, на який можна звернути стягнення, не кажучи вже про грошові кошти.

Способи захисту від рейдерства

Можна довго обговорювати варіанти самозахисту, допомоги правоохоронних органів, особливостей судових спорів з рейдерами, прийомів забезпечення зобов’язань, доказів, позову, але…

Будемо відвертими. У боротьбі з рейдерами це все неефективно.

Для самозахисту потрібно в потрібний час опинитися в потрібному місці і бути добре підготовленим. Не забуваючи, що рейдери до цього теж готові.

Звернення до суду – це місяці або й роки (особливо, якщо адвокаті рейдерів штучно затягують розгляд справи). Додайте до цього часті проблеми з юрисдикцією, все ще наявну корупцію в судовій гілці владі і, найважливіше, складність та тривалість виконання судового рішення.

Запобіжні заходи (забезпечення зобов’язань, забезпечення доказів та позову судом, внесення певних обтяжень в державний реєстр речових прав на нерухоме майно) звісно корисні. Але вони лише факультативні і самі по собі не захищають від рейдерської атаки.

То невже не існує надійного захисту?

Існує.

Аксіома 4. Єдиний надійний захист від рейдерства – не допустити його початку.

Підстави для рейдерства

Спочатку ще одна проміжна аксіома – рейдер шукає слабку жертву, оскільки він зацікавлений отримати вигоду максимально швидко і надійно. Тому кожному аграрію варто оцінити себе саме за цим критерієм.

Ось найпоширеніші слабкі місця:

То ж виявивши власну слабкість варто згадати останню в цій статті аксіому.

Аксіома 5. Єдиний спосіб запобігти рейдерської атаки – стати сильними.

Тобто необхідно «закрити» ваші слабкі місця.

Втім, сама по собі наявність слабких місць ще не свідчить про те, що завтра до вас завітають рейдери. Тому потрібно звертати увагу на певні ознаки, які можуть свідчити про реальну небезпеку рейдерства.

Корпоративні зміни. Коли серед учасників вашого товариства чи членів кооперативу з будь-яких причин з’являється нова людина, це може бути тривожним сигналом. Адже ця людина може працювати на рейдера (чи бути завербована ним пізніше). А мета її впровадження в ваш бізнес – це отримання доступу до інформації та документів компанії.

Запити до реєстрів. Рейдери активно використовують доступну інформацію з реєстрів (єдиний державний реєстр юридичних осіб, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, державний земельний кадастр). Аналіз зібраної інформації дозволяє їм вибрати жертву. Але цю ж саму інформацію можна використовувати й проти них. Зокрема рекомендую опанувати отримання інформації, про те, хто і коли цікавився вашими земельними ділянками. Це дозволить вам розпізнати можливу підготовку рейдерської атаки.

Чужі люди. На відміну від міста в селі зазвичай помітно чужих людей. І якщо це не чиїсь родичі, то цілком можливо, що рейдеру або ведуть розвідку або вже почали «роботу в полі» (наприклад, переманювання кількох власників земельних ділянок, від імені яких вони потім почнуть діяти).

«Повітряна тривога». Сучасними безпілотними літальним апаратами вже нікого не здивуєш. Їх все активніше використовують і самі аграрії. А також рейдери. Наприклад для того, щоб контролювати стан вашого вражаю і вибрати зручний момент аби спробувати забрати його собі.

Зміна влади. Поява нових депутатів, місцевих голів, призначення певних чиновників також може сприяти рейдерству. Зрозуміло в тих випадках, коли ці люди є корупціонерами чи іншим способам пов’язані з рейдерами. Тому зміна влади завжди вимагає подвоєння пильності.

Поради для агробізнесу

Найбільш уразливими для рейдерських захоплень є підприємства, які допускають недбалість чи помилки при ведення документації, оформленні прав, і як наслідок стають ласим шматком для рейдерів.

Серед типових помилок перш за все, відсутність безпечної внутрішньої системи функціонування бізнесу, яка включає невпорядкований документообіг на підприємстві; недосконалість установчих документів – статутів, засновницьких договорів; намагання вирішити проблеми без залучення фахівців, у тому числі юристів, охоронних підприємств; нездійснення своєчасного періодичного моніторингу реєстрів та кадастру; несвоєчасне здійснення додаткових заходів щодо охорони майна або взагалі відсутність такої охорони, що пов’язане з безвідповідальним ставленням до власного іміджу, що також може включати недбале ставлення до інформації, яка поширюється про власника і бізнес.

Для того щоб підвищити рівень свого юридичного захисту, доцільно здійснити наступне:

1) провести аналіз юридичних ризиків установчих документів юридичної особи; правовстановлюючих документів на землю; історії земельних ділянок (ризики, пов’язані з первинним виникненням прав не земельну ділянку, її формуванням, відчуженням чи передачею в користування, зміною цільового призначення, складу угідь тощо); правильності оформлення документів на землю, реєстрації прав; здійснити звірку відомостей державних реєстрів, правовстановлюючих документів та землевпорядної документації з фактичним використанням землі;

2) провести аналіз можливих ризиків, пов’язаних із визнанням угод (оренди землі чи інших) недійсними або неукладеними, дострокового розірвання договорів, перевірити документи, що супроводжують укладення договорів;

3) розробити індивідуалізований чіткий план, алгоритм дій у випадку рейдерської атаки. Всі працівники мають бути обізнані про свої дії, щоб звести до мінімуму паніку і розгубленість, забезпечити злагоджені і, головне, оперативні дії;

4) налаштувати внутрішню безпечну систему документообігу і забезпечити належний захист оригіналів установчих та інших важливих документів;

5) не допускати порушення укладених договорів, зокрема використовувати землю за цільовим призначенням та вносити плату за договорами у встановлені строки та у розмірах, передбачених договорами та законодавством України;

5) забезпечити збереження комерційної таємниці та конфіденційної інформації.  Зокрема, не варто допускати поширення, витоку або втрати стратегічно важливої інформації, оскільки це може надати додаткову перевагу недобросовісним особам. Наприклад, поширення інформації про договори оренди земельних ділянок, право оренди за якими ще не було зареєстровано, дасть рейдерам можливість спробувати укласти альтернативні договори (можливо «заднім числом»), та зареєструвати їх швидше.

6) запровадити систематизований облік (реєстр) усіх договорів, що укладені підприємством та стежити за належним виконанням таких договорів, строками їх чинності та потреби переукласти, у разі потреби;

8) започаткувати системну роботу по періодичній оцінці ризиків щодо рейдерських атак та недобросовісних дій конкурентів щодо оформлення прав на землю. 

Дуже хотілося б завершити цю статтю на мажорній ноті, написавши щось на кшталт того, що «описані поради дозволять побороти рейдерство як мінімум в аграрній галузі України». Та будемо чесними, поки існують корупція та неефективні судова та правоохоронні системи, доки існуватиме й рейдерство. Тому обмежусь стриманим оптимізмом – дана публікація дозволить зменшити ризики рейдерства щодо саме ваших підприємств.

Проходить набір
Онлайн-курс по Зарплаті та кадрах

    Навчіться вести зарплатний і кадровий облік без помилок, завдяки комплексному ...

    Анастасія Волевач Ірина Тимошенко
    20 Лип 2021
    Онлайн-курс по 1С Бухгалтерія 2.0

      Навчіться використовувати 1С на 100%, працювати швидко та без помилок за 5 ...

      Світлана Шанайда
      Спікер Світлана Шанайда
      Коментарі 0

        Отримайте PDF Чек-лист

        Експрес-аудит правильності Вашої бухгалтерії

        [utm_campaign_i][/utm_campaign_i] [utm_source_i][/utm_source_i] [utm_medium_i][/utm_medium_i] [utm_term_i][/utm_term_i] [utm_content_i][/utm_content_i] [gclid_i][/gclid_i]
        Найближчі курси
        Онлайн-курс по Зарплаті та кадрах

          Навчіться вести зарплатний і кадровий облік без помилок, завдяки комплексному ...

          Анастасія Волевач Ірина Тимошенко
          20 Лип 2021
          Онлайн-курс “Бухгалтер-Експерт”

            Отримайте навички, якими повинен володіти єдиний / головний бухгалтер для ...

            Анастасія Волевач Ірина Тимошенко
            25 Чер 2021
            Онлайн-курс з Перевірок

              Навчіться проходити перевірки Податкової впевнено і без штрафів усього за 5 ...

              Ігор Січеславський
              Спікер Ігор Січеславський
              16 Сер 2021
              Онлайн-курс по 1С Бухгалтерія 2.0

                Навчіться використовувати 1С на 100%, працювати швидко та без помилок за 5 ...

                Світлана Шанайда
                Спікер Світлана Шанайда
                Онлайн-курс з Податку на Прибуток

                  Навчіться вести облік податку на прибуток без помилок, завдяки комплексному ...

                  Галина Морозовська
                  Спікер Галина Морозовська