Аренда недвижимого имущества у физлица

В статье «Аренда помещения: учет коммунальных услуг» мы рассмотрели юридические основания, учет и налогообложение операций по компенсации коммунальных услуг по договору аренды недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим нюансы учета компенсации коммунальных услуг при аренде помещения у физлица.

Наем помещения: общие положения

Согласно ст. 793 ГКУ контракт найма здания либо иного капитального сооружения (их отдельной части) заключают в письменной форме. Если договор такого найма с физлицом заключают сроком на три года и более, то он обязан быть нотариально удостоверен.

Размер арендной платы устанавливают стороны договора, как правило, в фиксированной сумме. Кроме того, стороны договора могут предусмотреть пересмотр размера платы за аренду, периодичность такого пересмотра. По договору плату вносят ежемесячно, но договором могут быть установлены другие сроки внесения платы.

Напомним, что согласно ч. 1 ст. 762 ГКУ наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Аренда недвижимости: НДФЛ и военный сбор

Объект налогообложения по договору аренды недвижимости определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (пп. 170.1.2 НКУ).

При этом ориентируются на Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденную постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253 (далее – Методика № 1253).

Согласно Методике № 1253 минимальную сумму арендного платежа за недвижимое имущество исчисляют исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 квадратного метра общей площади недвижимого имущества по формуле:

П = З × Р

где П – минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнях;

З – общая площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, что устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено указанное имущество, в гривнях.

Если минимальная стоимость не установлена ​​или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяют с учетом размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование) включают в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход арендодателя – налогоплательщика (пп. 164.2.5 НКУ). В случае аренды недвижимого имущества, принадлежащего физлицу, арендатор (субъект хозяйствования) является налоговым агентом.

Доходы от предоставления в аренду объектов недвижимости облагаются налоговым агентом при их начислении (выплате) (пп. 170.1.4 НКУ):

• НДФЛ – по ставке 18% (п. 167.1 НКУ);
• военным сбором – по ставке 5% (пп. 1.3 п. 16-1 подразд. 10 разд. XX НКУ).

При начислении или выплате арендного дохода в пользу арендодателя – физлица арендатор (субъект хозяйствования как налоговый агент) должен начислить и удержать НДФЛ и военный сбор. База налогообложения определяется исходя из фактически начисленного дохода на основании договора аренды, но не меньше суммы минимального арендного платежа.

Доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование) включают в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход арендодателя – налогоплательщика (пп. 164.2.5 НКУ).

НДФЛ и военный сбор уплачиваются одновременно с выплатой дохода при безналичном перечислении арендной платы (пп. 168.1.2 НКУ). Вместе с платежным поручением на перечисление арендной платы в банк передают платежное поручение на перечисление налога в бюджет. При выплате арендной платы наличными НДФЛ и военный сбор уплачивают в бюджет в течение трех банковских дней со дня, следующего за днем ​​выплаты арендной платы наличными из кассы (пп. 168.1.4 НКУ).

Может случиться, что арендатор доход арендодателю насчитал, но не выплатил. Тогда согласно пп. 168.1.5 НКУ НДФЛ и военный сбор, подлежащие удержанию из такого начисленного дохода, подлежат перечислению в бюджет налоговым агентом в сроки, установленные для месячного налогового периода. В частности, в течение 30 календарных дней, следующих за последним днем ​​отчетного месяца.

Сумму доходов, выплачиваемых в пользу арендодателя на основании договора аренды, налоговый агент указывает в приложении 4ДФ к Налоговому расчету с признаком дохода «196».

Особенности по отражению в приложении 4ДФ дохода от предоставления имущества в аренду см. здесь.

Если вам важны нюансы учета не только по теме учета аренды недвижимости у физлиц тогда регистрируйтесь на бесплатную вебинарную серию, где разберем самые актуальные проблемы законодательства и бухгалтерии.

Зарегистрироваться на бесплатный ✅

Аренда недвижимости: коммунальные платежи

При аренде недвижимости возникают вопросы по отражению и налогообложению оплаты коммунальных услуг (снабжение электрической энергией, теплоэнергией, холодным и горячим водоснабжением, канализации и т. п.), а также их компенсации их арендодателю.

На практике возможны несколько вариантов.

Стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату

В этом случае стороны указывают в договоре аренды, что коммунальные платежи, а также услуги связи, охрана и т. п. не возмещаются арендатором отдельно, а являются составной частью арендной платы. То есть компенсация коммунальных услуг облагается налогом в составе арендной платы при ее выплате и арендатор – налоговый агент со всей этой суммы удерживает НДФЛ (18%) и военный сбор (5%). Следовательно, сумма компенсации будет уменьшена на размер этих удержаний.

Обратите внимание, что при таком варианте размер арендной платы не может быть фиксированным, ведь стоимость коммунальных услуг не является постоянной величиной по ряду причин. Сторонам договора придется каждый раз при выплате за аренду пересматривать арендную плату.

Коммунальные расходы арендодателю возмещают отдельно

В таком случае в договоре аренды указывается, что плата за коммунальные услуги не входит в состав арендной платы. Арендатор в порядке, предусмотренном договором, возмещает коммунальные услуги арендодателю отдельно от арендной платы. Заметим, что выплата дохода физлицу – арендодателю в виде сумм коммунальных платежей является налогооблагаемым доходом физлица – арендодателя. Налоговый агент – арендатор в приложении 4ДФ к расчету сумму уплаченных коммунальных платежей за потребленные им коммунальные услуги, которая согласно договору аренды не включается в арендную плату, и возмещается физлицу – арендодателю отражает как доход, полученный в виде дополнительного блага с признаком «126».

Коммунальные услуги арендатор оплачивает самостоятельно

В этом случае арендатор заключает договоры с поставщиками соответствующих коммунальных услуг и оплачивает их самостоятельно. Так что у арендодателя отсутствует налогооблагаемый доход, ведь денежные средства за коммунальные услуги он не получает.