Аренда помещения: учет коммунальных услуг

Компенсация коммунальных услуг: общие положения

Согласно ст.ст. 284 и 286 ХКУ существенным условием договора аренды является, в частности, арендная плата, являющаяся фиксированным платежом, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности. Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Собственник недвижимого имущества при его использовании в хозяйственной деятельности приобретает определенные товары и получает ряд услуг, связанных с необходимостью содержания такого имущества. В частности, тепловую и электрическую энергию, природный газ, услуги по водоснабжению, водоотводу, охране, другим сопутствующим товарам/услугам и т. д. (далее – коммунальные услуги и энергоносители). В дальнейшем при предоставлении такого имущества в аренду его собственник – арендодатель может учитывать такие расходы:

1) в размере арендной платы за недвижимое имущество. В этом случае арендатор в стоимости арендной платы за недвижимое имущество проводит экономическое возмещение (компенсацию) всех элементов расходов, связанных с услугами по предоставлению имущества в аренду. Порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и энергоносителей, а также их оплаты стороны определяют в договоре аренды.

Так, стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг и энергоносителей может определяться по показателям приборов учета. При отсутствии счетчиков в арендуемых помещениях арендодатель должен самостоятельно определить порядок расчета компенсации. На практике применяют расчет:

• пропорционально занимаемой арендатором площади в общей площади здания по услугам теплоснабжения;
• с учетом мощности электроприборов в арендованном помещении и время их работы по электроэнергии;
• пропорционально численности работников арендатора по потреблению воды, вывозу бытовых отходов;

2) выставлять их к оплате отдельным счетом.

К примеру, в договоре может быть прямо указано, что арендная плата не включает в себя расходы на коммунальные услуги. И оплата арендатором коммунальных платежей проводится по действующим в определенном городе (населенном пункте) тарифам за пользование электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотводу и расценкам, которые могут изменяться при введении компетентными органами новых расценок и тарифов. Следовательно, по договору коммунальные платежи в стоимость арендной платы могут не входить. В договоре может быть зафиксировано, что коммунальные платежи включают:

• плату за холодное и горячее водоснабжение, теплоснабжение, канализацию, которую арендатор платит в соответствии с показателями счетчиков;
• компенсацию за использованную электроэнергию (по показателям счетчика).

При этом показания счетчика снимают уполномоченные представители сторон и оформляют совместным актом.

В договоре на практике указывают, что арендодатель одновременно со счетами на оплату коммунальных услуг предоставляет арендатору копии документов, которые подтверждают факт потребляемых коммунальных услуг (акт о снятии показателей счетчиков, расчет платы за тепловую энергию). И начисление коммунальных платежей арендатору проводят ежемесячно.

3) также арендатор может заключить договоры на поставку таких услуг и энергоносителей непосредственно с их поставщиками. Арендодатель тогда не участвует в расчетах, а по договору аренды передает арендатору соответствующие полномочия по урегулированию договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг и энергоносителей.

Рассмотрим варианты учета коммунальных услуг и энергоносителей на основании договора аренды между субъектами хозяйствования – юридическими лицами.

Коммунальные платежи являются составной частью арендной платы

Бухучет

При таком варианте в договоре аренды устанавливают фиксированную сумму арендной платы с учетом стоимости коммунальных услуг и энергоносителей, потребляемых арендатором. Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и энергоносители на основании счетов, полученных от поставщиков таких услуг. Арендатор компенсирует арендодателю эти суммы в составе арендной платы. Арендодатель в бухгалтерском учете стоимость коммунальных услуг и энергоносителей, потребленных арендатором, отражает:

• в составе прочих операционных расходов (Дт 949), если предоставление недвижимости в аренду не является основной деятельностью арендодателя.

Сумму арендной платы, которую арендодатель получает от арендатора, признают прочим операционным доходом соответствующего отчетного периода (п. 8 разд. ІІІ НП(С)БУ 14 «Аренда»). Доход от аренды предприятие, для которого предоставление имущества в аренду (субаренду) не является основной деятельностью, отражает по Кт 713 – на прямолинейной основе в течение срока аренды;

• в составе себестоимости реализованных арендных услуг (сначала расходы на содержание имущества, предоставляемого в аренду, учитывают по Дт 23 с последующим списанием на себестоимость услуг по аренде: Дт 903 Кт 23), если предоставление в аренду имущества является основной деятельностью предприятия. Доходы от такой аренды учитываются по Кт 703.

Арендатор стоимость коммунальных услуг и энергоносителей (как элемент арендной платы) относит на расходы периода или включает в себестоимость продукции (работ, услуг) – в зависимости от направления использования объекта аренды.

Налог на прибыль

Стороны договора аренды – плательщики налога на прибыль отражают компенсацию арендных платежей (в том числе коммунальных услуг и энергоносителей) по правилам бухгалтерского учета. То есть корректирующие разницы по финрезультату до налогообложения НКУ не предусмотрены.

НДС

Суммы НДС, уплаченные в составе коммуналки, арендодатель включает в налоговый кредит при наличии налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН поставщиком коммунальных услуг (пп. «а» п.198.1, п.198.6 НКУ). По первому событию (на дату получения оплаты или оформления акта) у арендодателя на сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей) возникают налоговые обязательства. Налоговую накладную арендодатель составляет на сумму арендной платы, которая включает в себя возмещение (компенсацию) расходов, связанных с содержанием и обслуживанием арендованного имущества.

В этой налоговой накладной в отдельных строках указываются обязательные реквизиты, в частности, описание (номенклатура) товаров/услуг и их количество, объем, цена поставки без учета налога, ставка налога и соответствующая сумма налога в цифровом значении, общая сумма средств, подлежащих уплате с учетом налога, код услуги согласно Государственному классификатору продукции и услуг (пп. «е»-«і» п. 201.1 НКУ).

В случае если на дату составления документа, удостоверяющего факт поставки услуг (например, последний календарный день месяца) фактическая стоимость арендной платы отличается от уплаченной ранее расчетной, к такой налоговой накладной должен быть составлен и зарегистрирован в ЕРНН в установленный НКУ срок соответствующий расчет корректировки. У арендатора на дату уплаты (начисления) арендных платежей (включая сумму коммунальных платежей) возникает налоговый кредит на основании налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН арендодателем (см. категорию 101.16 ОИР).

О порядке заполнения граф налоговой накладной при компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, электроэнергии, уборки и т. д. см. категорию 101.16 ОИР.

Если вам важны нюансы учета не только по теме учета коммунальных услуг при аренде, тогда регистрируйтесь на бесплатную вебинарную серию, где разберем самые актуальные проблемы законодательства и бухгалтерии.

Зарегистрироваться на бесплатный ✅

Коммунальные услуги арендатор оплачивает отдельно

Бухучет

В этом случае арендодатель оформляет для арендатора документы, содержащие сумму арендной платы и отдельно сумму компенсации стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и энергоносителей. Условия возмещения арендатором коммунальных платежей стороны могут согласовать как в договоре аренды, так и в отдельном договоре.

Расходы по оплате коммунальных услуг и энергоносителей, потребленных арендатором, арендодатель включает в состав прочих операционных расходов (Дт 949). Начисленная сумма возмещения этих расходов отражается в составе прочего дохода (Кт 719).

Арендатор компенсации стоимости коммунальных услуг отражает в периоде их потребления в составе расходов в зависимости от направления использования объекта аренды (Дт 23, 91, 92, 93, 94).

Налог на прибыль

НКУ не предусматривает корректирующих разниц на коммунальные платежи при определении объекта налогообложения налогом на прибыль.

НДС

Налоговики даже отдельные коммунальные платежи считают элементом (составляющей) арендной платы с соответствующим обложением НДС (см., например, ИНК ГНСУ от 17.11.2021 № 4384/ІПК/99-00-21-03-02-06; ИНК ГНСУ от 02.02. 493/ІПК/99-00-21-03-02-06).

Так, с позиции налоговиков возмещение расходов по оплате коммунальных услуг и энергоносителей, земельного налога, налога на недвижимое имущество и т. п. по своей сути является возмещением (компенсацией) отдельных элементов расходов, из которых составляется стоимость услуги по аренде имущества. То есть возмещение (компенсация) таких расходов является оплатой части стоимости услуги по аренде имущества. Следовательно, при составлении налоговой накладной по операциям по возмещению арендатором арендодателю стоимости услуг, связанных с удержанием и обслуживанием арендованного имущества (в том числе коммунальных услуг и энергоносителей, земельного налога, налога на недвижимое имущество и т. п.), в графе 2 налоговой накладной указывается «Послуги з оренди», в графе 3.3 указывается код услуги согласно Государственному классификатору продукции и услуг, в графе 4 указывается «послуга».