Инвестиционная недвижимость: классификация, учет

Что такое инвестиционная недвижимость: определение, классификация

Согласно п. 4 НП(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость» инвестиционная недвижимость – это недвижимость (земельный участок, сооружение, здание (часть здания) или их сочетание), удерживаемая собственником или арендатором в соответствии с договором финансовой аренды с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для использования в производстве и производстве товаров в процессе обыкновенной деятельности.

В состав инвестиционной недвижимости не входят объекты, предусмотренные п. 5 НП(С)БУ 32. В частности, в инвестиционную недвижимость не входит «недвижимость, находящаяся в процессе строительства или улучшения с целью продажи в условиях обычной хозяйственной  деятельности» (пп. 5.4 НП(С)БУ 32). Так что пока инвестиционная недвижимость строится или улучшается, ее таковой не признают.

К инвестиционной недвижимости относятся, например:

• земельный участок, который удерживается для долгосрочного увеличения собственного капитала, а не для краткосрочных продаж в процессе обычной деятельности;
• земельный участок, который удерживается для использования в будущем, цель использования которого еще не определена. Если предприятием еще не определено, будет ли земельный участок использоваться как операционная недвижимость, или для продажи в краткосрочной перспективе в процессе обычной деятельности, тогда такой земельный участок считается удерживаемым для увеличения собственного капитала;
• здание, являющееся собственностью предприятия (или как право пользования зданием, удерживаемым предприятием) и предоставленное в аренду по одной или нескольким операционным арендам;
• здание, которое не занято, но содержится для предоставления в аренду по одной или нескольким операционным арендам.

Критерии признания, оценка инвестиционной недвижимости

Заметим, что НПС)БУ 32 различает инвестиционную и операционную недвижимость, а критерии разделения содержит п. 6 этого норматива.

Так, если части определенного объекта основных средств (часть с целью получения арендной платы и/или для увеличения собственного капитала, и другая часть операционной недвижимости):

• не могут быть проданы отдельно, объект основных средств признается инвестиционной недвижимостью при условии ее использования преимущественно с целью получения арендной платы и/или увеличения собственного капитала;
• могут быть проданы отдельно (или отдельно предоставлены в аренду согласно договору о финансовой аренде), эти части отражают как отдельные инвентарные объекты.

Если справедливую стоимость части объекта, принадлежащей инвестиционной недвижимости, достоверно определить невозможно, то вся недвижимость, к которой принадлежит эта часть, учитывается как основные средства в соответствии с НП(С)БУ 7 «Основные средства».

Если есть признаки, при которых объект основных средств может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, критерии по их разграничению разрабатывает предприятие самостоятельно. Эти критерии следует зафиксировать в приказе об учетной политике предприятия, как это предусмотрено п.п. 21.1 и 2.22 разд. ІІ Методических рекомендаций по учетной политике предприятия, утвержденных приказом Минфина от 27.06.2013 г. № 635.

Если вам важны нюансы бухучета не только по теме учета инвестиционной недвижимости, тогда регистрируйтесь на бесплатную вебинарную серию, где разберем самые актуальные проблемы законодательства и бухгалтерии.

Зарегистрироваться на бесплатный ✅

Оценка и учет при признании инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, и ее первоначальная стоимость может быть достоверно определена. Единица учета инвестиционной недвижимости: земельный участок, здание (часть здания) или их сочетание, а также активы, образующие с инвестиционной недвижимостью единый (цельный) комплекс и в совокупности генерирующие денежные потоки.

Приобретенную (созданную) инвестиционную недвижимость зачисляют на баланс предприятия по первоначальной стоимости. Ее составляют расходы, перечисленные в п. 10 НП(С)БУ 32.

Первоначальной стоимостью инвестиционной недвижимости, созданной предприятием, является ее стоимость, определенная на дату начала использования инвестиционной недвижимости, исходя из общей суммы расходов на ее создание в соответствии с НП(С)БУ 7.

Расходы, связанные с улучшением (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.) инвестиционной недвижимости, что приводит к увеличению будущих экономических выгод от использования инвестиционной недвижимости, увеличивают ее первоначальную стоимость.

В бухучете их отражают по дебету субсчета 151 «Капитальное строительство» или 152 «Приобретение (изготовление) основных средств» и кредиту счетов (субсчетов) 201, 203, 205, 209, 65, 66, 631, 685 и т. д. После улучшения капитализированные расходы увеличивают стоимость объекта инвестиционной недвижимости: Дт 100 Кт 151, 152.

Расходы, осуществляемые на поддержание инвестиционной недвижимости в рабочем состоянии, являются расходами отчетного периода.

В частности, при предоставлении арендных услуг в бухучете их отражают по Дт 23, а затем их себестоимость списывают по Дт 903 Кт 23.

Также согласно п.п. 12, 13 НП(С)БУ 32 определяют первоначальную стоимость в других случаях получения объектов недвижимости, в частности, при финансовой аренде.

Первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости отражают по дебету субсчета 100 «Инвестиционная недвижимость».

Оценка инвестиционной недвижимости на дату баланса

В этом случае инвестиционную недвижимость в финотчетности отражают:

• по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;
• по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления. Их признают в соответствии с НП(С)БУ 28 «Уменьшение полезности активов».

Выбранный подход применяется для оценки всех подобных объектов инвестиционной недвижимости.

Амортизация инвестиционной недвижимости

Если предприятие выбрало оценку инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то объект инвестиционной недвижимости амортизируется по одному из методов из п. 28 НП(С)БУ 7.

Если предприятие выбирает оценку инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, то объект инвестиционной недвижимости не подлежит амортизации согласно НП(С)БУ 7.

Раскрытие информации в финансовой отчетности

В форме №1 «Баланс (Отчет о финансовом состоянии)» инвестиционную недвижимость отражают в разд. ІІ. Необоротные активы в строке 1015 «Инвестиционная недвижимость».

Согласно п. 2.10 Методических рекомендаций по заполнению форм финансовой отчетности, утвержденных приказом Минфина от 28.03.2013 г. № 433, в статье «Инвестиционная недвижимость» отражается стоимость объектов, отнесенных к инвестиционной недвижимости согласно НП(С)БУ 32. Здесь фиксируется справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, указанная на дату баланса. Если инвестиционная недвижимость учитывается по первоначальной стоимости, в этой статье приводится ее остаточная стоимость. Ее включают в итог баланса, при этом в дополнительных статьях отдельно приводят первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости и сумму износа (в скобках).

Также информацию об инвестиционной недвижимости раскрывают в примечаниях к финансовой отчетности (п.п. 34-36 НП(С)БУ 32). В частности, о критериях по разграничению инвестиционной недвижимости и операционной недвижимости, применяемых предприятием методах амортизации и диапазоне сроков полезного использования.