Продажа недвижимости: налогообложение физ лиц

Физлицо продает собственную квартиру, дом, другой недвижимый объект. Какие налоги уплачиваются?

Общие особенности налогообложения

Установленные ст. 172 НКУ.

В п. 172.1 НКУ приведены условия, при которых продажа недвижимости вообще не облагается налогом.

В п. 172.2 НКУ приведены условия, при которых доход от продажи недвижимости:

• облагается налогом по ставке НДФЛ 5%;

• 18%;

• в целях налогообложения может уменьшаться на расходы по приобретению недвижимости.

Об особенностях обязательной оценки недвижимости с целью определения дохода см. п. 172.3 НКУ.

Особенности удостоверения договора недвижимости нотариусом (см. п. 172.4 НКУ).

Как платить налог (см. п. 172.5, п. 172.7 НКУ).

Если недвижимость продается физлицом нерезидентом, то доход от продаж определяется в общем порядке, установленном ст. 172 НКУ, но по ставке 18% (п. 172.9 НКУ).

Условия, при которых продажа недвижимости не облагается налогом

Согласно п. 172.1 НКУ не облагается налогом доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена), если выполнены все эти условия:

• продажа один раз в течение отчетного налогового года;

• проданная недвижимость находилась в собственности налогоплательщика более трех лет (кроме имущества, полученного по наследству);

• продавались объекты недвижимости, перечисленные ниже.

Объекты недвижимости, на которые распространяется льгота:

1. жилой дом;

2. квартира;

3. части жилого дома или квартиры;

4. комнаты жилого дома или квартиры;

5. садовый (дачный) дом;

6. объекты незавершенного строительства вышеприведенных объектов (с 1 по 5);

7.земельный участок, на котором расположены приведенные выше объекты (с 1 по 6), включаемый в состав таких объектов;

8. хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке;

9. земельный участок, не превышающий нормы безвозмездной передачи, определены статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;

10. земельный участок сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученный налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенный в натуре (на местности) владельцу земельной доли ( пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения не определяется отдельно.

Пример 1.

Физлицо в течение года продает приобретенные им две квартиры, которые находились у нее более трех лет.

Доход от продажи одной квартиры не облагается налогом, а от другой облагается налогом, в порядке, который рассмотрим далее.

Пример 2.

Физлицо получило в наследство жилой дом и в этом же году его продает.

Для имущества, полученного по наследству, не действует условие срока трех лет. Поэтому доход от продажи дома не облагается налогом.

Пример 3.

Физлицо продает жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, оба находятся в собственности более трех лет.

В п. 172.1 НКУ сказано о соответствующем объекте недвижимости, включая земельный участок, на котором он расположен. То есть с целью налогообложения дом и земельный участок это один объект. Поэтому доход от их продажи не облагается налогом.

Но несколько иной ответ налогового читаем на вопрос в категории 103.21 ЗИР: «Подлежит налогообложению НДФЛ доход, полученный от продажи жилого (садового) дома и земельного участка, на котором он расположен (оба объекта находятся в собственности более трех лет)?» .

Налоговая отвечает, что налогообложение дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, определенного в п. 172.1 НКУ зависит от количества гражданско-правовых договоров, а именно: при продаже жилого (садового) дома и земельного участка, на котором расположен такой дом, отдельными гражданско- правовыми договорами, следует рассматривать как продажу более одного из объектов в течение отчетного налогового года с соответствующим налогообложением НДФЛ по ставке 5 % (вторая последовательная продажа).

Поэтому, с учетом ответного налогового, доход от продажи указанных объектов не будет облагаться налогом, если продажа оформляется одним договором. А если оформлены два договора, то не будет облагаться налогом доход только по первому договору. Доход по второму должен облагаться налогом в порядке, который мы приводим ниже.

Смотрим ответ налоговой на вопросы в категории 103.21 ЗР: «Кто определяет очередность продажи объектов недвижимого имущества?».

Налоговая пишет, что очередность продажи объектов недвижимого имущества определяет физическое лицо, продающее такие объекты.

Из этого следует, что если физлицо продает недвижимость, например, субъекту хозяйствования, то в договоре купли-продажи нужно указывать, какая это продажа – первая или нет. А также указывать, есть ли основания для применения льготы согласно п. 172.1 НКУ.

Если вам важны нюансы не только по продаже недвижимости, тогда регистрируйтесь на бесплатную вебинару серию, где разберем самые актуальные проблемы законодательства и бухгалтерии.

Зарегистрироваться на бесплатный вебинар

Ставки НДФЛ при налогообложении дохода от продажи недвижимости

От продажи второго объекта.

Относительно дохода от продаж в течение отчетного года второго объекта недвижимости из указанных в п. 172.1 НКУ (см. выше) или от первой продажи объекта, который там не указан.

Согласно абз. 1 п. 172.2 НКУ ставка НДФЛ составляет 5% из суммы дохода.

Пример 4.

Физлицо впервые в течение отчетного года за 400 000 грн. продает квартиру, ранее ею приобретенную, находившуюся в собственности менее трех лет.

Такая квартира не отвечает условиям п. 172.1 НКУ. Поэтому это первая продажа объекта, не указанная в п. 172.1 НКУ. НДФЛ исчисляется по ставке 5% – 20 000 грн. (400 000 х 5%).

От продажи третьего и последующего объектов (кроме полученных по наследству).

Касается дохода от продажи в течение отчетного года третьего и последующего объектов недвижимости из указанных в п. 172.1 НКУ (см. выше) или от второй продажи объекта, который там не указан, кроме объектов, полученных по наследству.

Согласно абз. 2 п. 172.2 НКУ ставка НДФЛ составляет 18% из суммы дохода.

Причем такой доход может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы по приобретению такого объекта недвижимости, расположенного на территории Украины. В таком случае облагаемым доходом будет прибыль (доход минус расхода).

Перечень расходов приведен в п. 172.2 НКУ – расходы по приобретению объекта недвижимости по договору купли-продажи; расходы, понесенные для строительства и т.д.

Если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мены объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимое имущество есть юридическое лицо или самозанятое лицо. Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией.

Пример 5.

Первоначальные данные примера 4.

Физ лиц во второй раз в течение отчетного года продал за 300 000 грн. квартиру, ранее ею приобретенную, находившуюся в собственности менее трех лет. У физ лица есть подтверждающие документы на приобретение этой квартиры за 250 000 грн. – договор купли-продажи и выписку из собственного банковского счета о перечислении средств продавцу.

Поскольку это вторая в течение года продажа недвижимости, не соответствующая условиям п. 172.1 НКУ, применяется ставка НДФЛ 18%. Причем физлицо имеет право снизить доход от продажи на расходы. Налогооблагаемый доход – 50 000 грн. (300 000 – 250 000). Сумма НДФЛ – 9 000 грн. (50000 х 18%).

Если физлицо уменьшило доходы от продажи на расходы, оно обязано подать в налоговую декларацию об имущественном положении и доходах, в которой отразить доходы от продаж в течение отчетного года всех объектов недвижимости, приложив к декларации копии документов, подтверждающих расходы.

Декларация подается до 1 мая года, следующего за отчетным (см. пп. 49.18.4 НКУ).

От продажи третьего и последующего объектов, полученных по наследству.

Согласно абз. 3 п. 172.2 НКУ доход от продажи таких объектов облагается налогом по ставке 5%.

Пример 6.

Физлицо получило в наследство три квартиры, из которых в течение года первое продало за 400 000 грн., второе за 350 000 грн., третье за ​​300 000 грн.

Доход от продажи первой квартиры не облагается налогом согласно п. 172.1 НКУ.

Доход от продажи второй квартиры облагается налогом согласно абз. 1 п. 172.2 НКУ по ставке 5%. Итак, сумма НДФЛ – 17 500 грн. (350 000 х 5%).

Продажа третьей квартиры облагается налогом согласно абз. 3 п. 172.2 НКУ, также по ставке 5%. Сумма НДФЛ – 15 000 грн. (300 000 х 5%).

Доход, полученный физ лицом по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте.

В п. 172.2 НКУ отмечено, что на эти операции нормы указанного пункта не распространяются.

В соответствии с пп. 165.1.16 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика не включаются доходы, полученные в результате реализации заложенного имущества, имущества налогоплательщика при обращении взыскания финансовым учреждением на такое имущество в связи с неисполнением налогоплательщиком своих обязательств по договору кредита (ссуды), при условии, что такое имущество было приобретено за счет такого кредита (ссуды).

Определение дохода от продажи недвижимости

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта (п. 172.3 НКУ).

Пример 7.

Физлицо продает квартиру по цене договора – 300 000 грн. Но оценочная стоимость этой квартиры 400 000 грн.

По данным примера 7 налогооблагаемый доход определяется не по сумме, которую уплатит физ лицу покупатель (300 000 грн.), а по оценочной стоимости – 400 000 грн. Потому что налогооблагаемый доход не может быть ниже оценочной стоимости.

Оценочная стоимость определяется одним из двух способов:

1. рассчитывается модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке или

2. определяется субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указывается в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

Особенности пользования Единой базой, получение справки об оценочной стоимости, установлены Порядком № 658 (Порядок ведения единой базы данных отчетов об оценке, утвержденный Приказом ФГИУ от 17.05.2018 г. № 658).

Чтобы определить оценочную стоимость, физическое или юридическое лицо должно зарегистрироваться, авторизоваться (идентифицироваться) и внести в сервис электронного определения оценочной стоимости данные об объекте недвижимости (п. 2 г. ІІІ Порядка № 658).

По результатам оценки формируется справка, действующая в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой (п. 5, п. 6 г. ІІІ Порядка № 658).

Если выбирается второй вариант, отчет оценщика регистрируется в Единой базе согласно нормам г. IV Порядка № 658.

Военный сбор

Объектом налогообложения военным сбором (ВЗ) является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который, в частности, включается и часть дохода от сделок с недвижимым имуществом (пп. 1.2 п. 16-1 подр. 10 раздела ХХ НКУ).

Таким образом, если доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ, он облагается налогом и ВЗ. Если не облагается НДФЛ, то и ВЗ не облагается налогом.

Ставка ВЗ – 1,5%

Пример 8.

Данные примера 8.

Кроме НДФЛ нужно уплатить ВЗ 5 250 грн. (350000 х 1,5%) от продажи второй квартиры и 4 500 грн. (300000 х 1,5%) от продажи второй квартиры.

Кто должен платить НДФЛ и ВЗ от продажи недвижимости

Физлицо продает недвижимость другому физ лицу (не ФЛП).

Налоги определяет и самостоятельно уплачивает через банковские учреждения физлицо продавец в нотариальное удостоверение договора купли-продажи, мены (пп. «а» п 172.5 НКУ).Документ об уплате налогов физлицо продавец должен предоставить нотариусу перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи (п. 172.4 НКУ). Кроме того, в нотариальном удостоверении договора нотариус в Единой базе проверяет наличие справки об оценке имущества или зарегистрированного отчета об оценке.

Если недвижимость отчуждена по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество, налоги определяет и уплачивает через банковские учреждения лицо, в собственности которого находился объект недвижимости. Физлицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

Физлицо продает недвижимость юридическому лицу или самозанятому лицу (ФЛП или лицо, осуществляющее независимую профессиональную деятельность).

Такое юридическое лицо ФЛП является налоговыми агентами (п. 172.7 НКУ). То есть они должны удержать налоги, перечислить их в бюджет и отразить информацию о таком доходе в приложении 4ДФ к Объединенной отчетности (признак дохода – «104»).

Это также означает, что юридическое лицо, самозанято должно следить и за наличием оценки объекта недвижимости, за наличием льготы по уплате. Ведь именно они ответственны за правильность исчисления налогов и за их уплату.

В п. 172.7 НКУ отмечено, что юридическое лицо, самозанятое лицо является налоговыми агентами, причем одновременно действует норма п. 172.4 НКУ.

А в п. 172.4 НКУ отмечено, что нотариус должен проверять факт уплаты налога и наличие оценки, но только если продажа между физическими лицами.

Если совместить нормы п. 172.7 и п. 172.4 НКУ, можно вроде бы заключить, что юридическое лицо, самозанятое лицо должны уплатить налоги перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи, и предоставить подтверждение уплаты нотариуса. Кроме того, нотариус должен проверить наличие оценки.

Но ведь в п. 172.4 НКУ не указано, что нотариус должен проверять уплату и наличие оценки в такой ситуации.

Потому что именно подразумевалось в п. 172.7 НКУ, когда говорилось о том, что одновременно действует п. 172.4 НКУ, неясно.

Мнение налоговой по этому вопросу нам неизвестно. Во избежание недоразумений с налоговой уместно уплачивать налоги в нотариальное удостоверение договора. Или можно получить ИПК по этому вопросу.